보증금 못 받았는데 이사해야 한다면: 임차권등기명령 신청 순서와 비용

임차권등기명령 신청은 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 세입자가, 이사를 가더라도 보증금을 먼저 돌려받을 권리(대항력·우선변제권)를 지키기 위해 법원에 내는 절차입니다. 대법원 전자소송으로 혼자 하면 비용은 집주인 1명 기준 약 4만 6천원이고, 이 돈은 나중에 집주인에게 청구할 수 있습니다. 가장 중요한 건 등기부에 임차권이 올라간 것을 확인한 뒤에 이사하고 전입을 옮기는 것입니다.

신청 조건 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우 (계약 중에는 신청 불가)

신청처 임차한 집 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원 (대법원 전자소송 가능)

상담 대한법률구조공단 132, 주택임대차분쟁조정위원회

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임차권등기명령이 필요한 순간

보증금을 지켜 주는 대항력과 우선변제권은 그 집에 살면서 전입신고를 유지하는 동안만 이어집니다. 새 집 입주 날짜가 정해져 있는데 보증금이 안 나오면, 이사하는 순간 그 권리를 잃을 수 있습니다. 임차권등기는 이 권리를 등기부에 남겨, 이사하고 전입을 옮겨도 권리가 그대로 유지되게 합니다.

상황	임차권등기 없이 이사하면	임차권등기 후 이사하면
집이 경매로 넘어감	순위가 밀려 보증금을 못 받을 수 있음	원래 순위대로 배당, 배당요구를 따로 안 해도 배당 대상
집이 다른 사람에게 팔림	새 집주인에게 대항 못 할 수 있음	새 집주인에게도 보증금 요구 가능
새 세입자가 들어옴	이미 권리를 잃은 상태라 보호받기 어려움	등기 뒤 들어온 세입자는 소액임차인 최우선변제를 못 받아 내 순위가 지켜짐

마지막 줄 때문에 임차권등기가 된 집은 새 세입자가 꺼리는 경우가 많습니다. 집주인이 새 세입자 보증금으로 돌려줄 계획이었다면 반환이 더 늦어질 수 있다는 점은 알고 신청해야 합니다.

임차권등기명령 셀프 신청 비용

대법원 전자소송으로 직접 신청할 때 드는 비용입니다(2026년 10월 기준).

항목	금액	계산
인지대	1,800원	전자 신청 기준 (종이 신청 2,000원)
송달료	33,840원	1회분 5,640원 × 당사자 2명 × 3회
등록면허세·지방교육세	7,200원	6,000원 + 1,200원, 부동산 1건당
등기신청수수료	3,000원	부동산 1건당
합계	45,840원	임차인 1명, 임대인 1명

집주인이 부부 공동명의처럼 2명이면 당사자가 3명이 돼 송달료가 3회분 더 붙습니다. 송달료 1회분은 2026년 7월에 5,640원으로 올랐고, 실제 금액은 전자소송 신청 화면에서 자동 계산되는 금액이 기준입니다. 법무사에 맡기면 수수료가 따로 들고, 이 수수료는 집주인에게 청구하기 어려울 수 있습니다.

내 경우를 넣어 보세요.

신청 순서

1. 보증금 반환 요구 남기기: 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻과 보증금 반환 요구를 문자나 내용증명으로 남겨 둡니다. 계약이 끝났다는 소명 자료가 됩니다.
2. 서류 준비: 임대차계약서(확정일자 있는 것), 주민등록초본(전입일 확인), 임차한 집의 등기사항증명서, 계약 종료를 보여 주는 자료.
3. 전자소송 신청: 대법원 전자소송에서 ‘임차권등기명령’ 신청서를 쓰고 비용을 냅니다. 관할은 내 주소가 아니라 임차한 집 소재지 법원입니다.
4. 결정과 등기: 법원이 임차권등기명령을 결정하면 등기소에 등기를 맡깁니다(촉탁). 2023년 7월부터는 집주인에게 결정문이 전달되기 전에도 등기를 맡길 수 있어, 집주인이 연락을 끊어도 진행됩니다.
5. 등기부 확인 후 이사: 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 ‘을구’에 주택임차권이 올라간 것을 확인한 다음에 이사하고 전입신고를 옮깁니다.

법원 결정이 났다는 문자만 보고 이사하면 안 됩니다. 등기부에 기재되기 전에 전입을 옮기면 그 사이에 권리가 끊길 수 있습니다. 결정부터 기재까지 걸리는 기간은 법원과 사건마다 달라, 이사 날짜에 여유를 두는 게 안전합니다.

등기 후에 할 일

• 보증금 반환 소송이나 지급명령: 임차권등기는 권리를 지켜 줄 뿐 돈을 받아 주지는 않습니다. 집주인이 계속 주지 않으면 지급명령이나 보증금 반환 소송으로 판결을 받아 강제집행을 해야 합니다.
• 비용 청구: 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항). 영수증을 모아 두세요.
• 전세보증보험이 있다면: HUG 등 보증기관에 보증금 반환을 청구할 때 임차권등기를 요구하는 경우가 많으니 보증기관 안내를 먼저 확인합니다.
• 보증금을 받으면: 집주인이 보증금을 먼저 돌려줘야 하고, 세입자는 그 뒤에 임차권등기를 지워 주면 됩니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결: 두 의무는 동시이행 관계가 아님). 등기를 먼저 지워 달라는 요구에 응할 필요는 없습니다.

흔한 실수

1. 계약 기간 중에 신청: 임대차가 끝난 뒤에만 신청할 수 있습니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지 통보 후 3개월이 지나야 끝납니다.
2. 결정만 보고 이사: 등기부 ‘을구’에 기재된 것을 직접 확인해야 합니다.
3. 확정일자 없이 등기만 기대: 확정일자가 없었다면 임차권등기를 마친 때부터 우선변제권이 생깁니다. 그 전에 잡힌 근저당 등보다 순위가 뒤로 밀립니다.
4. 관할 법원 착오: 내가 이사 갈 곳이 아니라 보증금이 묶인 집이 있는 곳 법원에 냅니다.

자주 묻는 질문

지금 할 일

계약 만료가 다가오는데 보증금 반환이 불확실하다면, 오늘 집주인에게 반환 요구를 문자로 남기고 등기사항증명서를 한 번 떼어 근저당 순위를 확인해 두세요. 👉 대법원 전자소송

참고 자료

• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
• 대법원 전자소송 · 인터넷등기소
• 찾기쉬운 생활법령정보: 임차권등기명령의 신청비용
• 국가법령정보센터 판례: 대법원 2005다4529, 2005다33039 (보증금 반환 선이행, 임차권등기 임차인의 배당)
• 대한법률구조공단 132
• 매일신문: 임차권등기명령 셀프 신청 4만5840원 (2026.10.11)

이 글은 2026년 10월 법령과 공식 안내, 보도로 확인해 정리한 일반 정보이며, 개별 사건은 법원 판단과 전문가 상담을 따르세요. 틀린 내용을 발견하면 문의 페이지로 알려 주세요.